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未来2.2亿人租房住,3000元/月以下房源缺口最大

据易居中国执行总裁丁祖昱统计,2016年租赁住宅人口基础是1.89亿人,到2020年会增加到2.2亿人。这一数字约占到全国总人口的1/6,也就是说每6个人里就有一个人有租房需求,租房总人数相当于现在的10个北京城。

未来2.2亿人租房住,3000元/月以下房源缺口最大

庞大的租赁需求加上国家政策的鼓励推动,未来市场结构会迅速发生变化,甚至影响到房地产企业的位次。所以万科、碧桂园等龙头企业,和链家、世联行等中介机构都在全力布局租赁市场,尽管丁祖昱测算现在的长租公寓现金流回收期长达6年,比商业地产的利润更薄、资金需求量更大,但这个赛道又不得不提前布局。碧桂园、万科、龙湖、旭辉、佳兆业、远洋等明确提出长租公寓战略规划目标的10家合计布局房源要超过200万间。但目前的供给结构存在严重错配,高端公寓太多,而便宜实惠的房源占比非常少。

租赁住宅市场的6大关键点

四类企业抢食蛋糕 头尾企业差距大

目前已经有约1000家品牌运营商进入租赁市场,有约30家房地产企业开始深度介入,还有约10家地产中介进入市场,如链家、我爱我家、世联行;此外还有约20家酒店在集中式公寓开始布局。

在品牌运营商已开房源中,分散式运营商已开业房源最多的是链家自如,也开业房源超过45万间;其次是我爱我家相寓,开业房源约40万间;爱上租发展也很迅猛,已经开业房源达到6万间;其后,青客、美丽屋、优客逸家、寓见、蛋壳、包租婆6家分散式公寓运营商的房源数量也超过了1万间。在中介企业里,自如仍然排在第一,而且短时间内不会有其他企业能够完成超越。

集中式运营商已开业套数排在前三的,则是魔方、安歆·寓、世联红璞,数量分别为4.35万间、4.3万间、3万间,阵营中企业之间的数据差距并不大,但是集中式公寓的规模和分散式公寓的量级差距非常大,未来市场上的房源还会以分散式公寓为主。

房地产企业是未来最有增长潜力的一块,目前万科、龙湖、旭辉的运营数量排在前三,分别为8万间、5万间、2万间。目前已开房源数量和这些企业的未来规划相比,只是刚刚起步。例如碧桂园12月份开出第一个项目:“BIG+碧家国际社区上海国家会展中心店”,房源只有400套,但碧桂园未来三年要开100万套长租公寓。万科2018年的目标是开业房源达到45万间,年初有37万间的缺口。

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企业房源占比只有2.5% 未来拓展空间非常大

尽管有超过1000家企业已经布局租赁市场,但是目前整体市场的房源中,仍有97.5%的房源分散在个人手中,机构管理的只有2.5%的房源。这意味着租赁市场仍然非常分散,未来企业拓展空间也非常大。

目前各地方已经有意增加租赁用地供应。比如未来3-5年的供地计划中,北京、上海、深圳、广州、杭州的租赁住房供应面积占比分别为约22%、31%、29%、26%、30%。

北京、上海等城市已经在地块出让的同时直接限定了租赁住房的面积,并且推出了集体建设用地建设租赁住房的模式。12月份的中央经济工作会议还提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

在北京、上海、深圳、广州、杭州等一线梯队中,上海租赁住房供应量最大,达70万套,其次为北京的50万套。

市场错配严重 高端房源过多 底部房源稀缺

出于成本、城市布局等各种原因,目前的租赁住宅供需结构并不合理。丁祖昱对上海、深圳两个城市的统计数据中,租金≤3000元/月的租赁需求占比为26.4%,但这一价格范围的供应量占比为11.9%;租金在3000-6000元/月区间的租赁需求占比为51%,但这个区间的房源在整体市场供应中占比为39.6%,也明显低于需求量;而租金≥6000元/月的租赁需求占比22.6%,可实际市场供应的房源量占比高达48.5%。

也就是说大部分企业把房源押宝在相对高管的房源上,例如碧桂园、合景泰富、中骏置业、招商蛇口等房企都瞄准的是这个区间的市场,导致供需错位严重。

盈利仍是难题 平均利润不到4%

尽管房地产开发的整体利润在下滑,但是租赁住宅的利润率更低,甚至达不到开发利润的一半。

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丁祖昱表示,房源成本占到总成本的五、六成,一些项目的房源成本甚至高达70%、80%,“肯定会亏”。按照目前的成本占比和价格结构,长租公寓产品的投资回收期在6年以上,比商业地产的养商期还要长。

整体看,单店出租率达到95%以上才能盈利,但根据丁祖昱团队的调查,目前行业前30强品牌公寓的平均出租率在90%,所以能够实现单店盈利的企业非常少。

国家队的力量不可小觑

在所有租赁机构主体中,国家队未来将成为最大的霸主,原因有两点:一是“国家队”在土地市场占有优势,例如,上海张江集团2016年新增租赁住宅土储254515平方米,相当于10万间房源,上海地产新增了716690平方米租赁住宅土储,房源数量超20万间。其次,“国家队”的资本实力非常雄厚,背后还有金融机构授信等支撑。

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租赁住宅迎政策红利

政策支持主要体现在五个方面,培育住房租赁企业,包括国企、房企、机构等多主体参与;扩大了租赁房源供给,新建、商改租、集体用地、公租房等多渠道供给,新建、商改租、集体用地、公租房等多渠道供给;鼓励住房租赁需求,提出了租房落户、租售同权等概念;提供金融支持政策,包括金融机构支持、鼓励融资及资产证券化;另外,颁布了税收优惠政策,降低税率、提供货币化补贴。

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2018年七大地产预言

房地产税出台

根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析,房产税即将落地。预测最有可能是在2018年第四季度出台,2019年逝世,但不会在每个城市都实施,可以“因城施策”。

但在发布会上,任志强怒怼了丁祖昱的预测。任志强认为,2018年房产税不可能发布,还需要相当长的时间来准备。

限价不放松

丁祖昱预测,2018的楼市成交量会比2017年有所下滑,16亿平方米是中国房地产的天花板。同时,2018年对房价的管控也不会放松,“开发商能拿预售证就赶紧拿,该多少钱卖就多少钱卖”。

看好6个二线城市

杭州、海南,天津、上海、武汉、重庆,杭州6个城市持续看好;天津和北京的关联度最高,2018年会有更大发展;武汉在2017年出台了五年吸引100万的大学生政策。

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20个三、四线城市最具潜力

克而瑞利用星巴克、共享单车、外卖、高铁和航班等指标综合考量,认为有20个三四线城市将有潜力:无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山。

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特色小镇大洗盘

截至目前,国家批准超过400个特色小镇,有近2000个特色小镇被官方列入创建行列,不过仅有两成初见雏形,近八成仍处在在建、签约乃至意向阶段。特色小镇投资强度平均达到27亿元/平方公里。一哄而上的情况下,2018年将会有一轮洗牌。

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前4强房企销售额到3万亿

2017年,房企销售排行中,TOP4碧桂园、万科、恒大及融创销售规模已达19490.7亿元。2018年TOP4的销售额总计会达到3万亿元,TOP10占据市场份额35%,TOP30占据市场总量的50%。

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将有12家千亿阵营新进者

阳光城、中南置地、雅居乐、富力、正荣地产、中梁地产、荣盛、远洋、融信、金科、祥生地产和蓝光地产等12家房企会成为千亿阵营的“预备军”。

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租房 未来 房源
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