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装饰墙面

鸡西装饰墙面公司_我们给北京市公租房设计的橱柜

鸡西装饰墙面公司_我们给北京市公租房设计的橱柜

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卢总
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189 6152 0271
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  • 公司地址|江苏 无锡 江阴市 临港街景联路6号
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鸡西装饰墙面公司_我们给北京市公租房设计的橱柜

公司名称:江阴鼎鸿环保装饰材料有限公司
电话号码:18961520271
网址:www.jsdinghong.com
地址:江阴市临港街景联路6号
企业简介:
江阴鼎红环保装饰材料有限公司是一家专业从事各种木塑机械及制品研究开发、生产销售和技术服务的高 科技企业,公司汇集了高等级开发设计人才和经验丰富的生产、安装及调试人才,并与多家院校和科研所 保持密切合作,能以***快速度汇集当今研究成果,为用 户提供竞争力的设备和技术。

江阴鼎红环保装饰
江阴鼎红环保装饰
拆建网:http://www.chaijian.net/ 【图文直播】建筑全装修及部品一体化技术交流会(二)

会议主题:建筑全装修及部品一体化技术交流会

会议地点:建设大厦

会议时间:2014年5月29日

北京万科企业有限公司设计部经理夏天

夏天】:各位领导和同仁大家上午好,代表万科做金今天上午的交流,首先非常感谢有这个机会在会上分享万科集团在住宅产业化包括精装上面的一些想做的事情,或者所谓的经验。住宅产业化可以说的比较有信心,从当年长阳半岛绿色三星住宅产业化,后来又推了金隅缇香都是不同阶段按照不同技术实现的不同比例的产业化,去年开始北京研发一套新一代的产业项目,对于住宅来说就是全体系的装配,目前即将在今年和明年先后落地的两个项目分别是房山的长阳天地和通州台湖的公元里,整体卫浴的落地也会在这两个项目进行,样板间会在今年下半年和明年上半年开放,届时也请大家实地的参观一下我们在样板间里面做的土建部分和精装部分两个环节的产业化生产的结果。对于整体卫浴也会有比较好的展示,这里面我们尽量选择一些比较成熟的产品,可能都是双方在不断的配合,把我们的标准户型和科逸的标准模板进行了协调,取得了一些比较折中的方案,有一些在我们的标准户型里面并不能符合原来的没有做好的开膜的系统,为了合作,为了让这个项目落地,为了让整体的卫浴能随着我们精装修的住宅一起交付,让客户能体验到这个东西,双方可能都付出了不少了努力,研发工作到现在为止持续了将近半年的时间,再有大概同样的时间可能就可以看到比较着急的人或者相对在国内出差比较多的人,如果想率先的体验到或者感受到这个产品,更多的推荐万科广深区域的,广东、佛山、深圳、东莞,任何一个万科一线公司,只要标准十字型平面的设计里面都有高效干法施工的方式,说到住宅产业化,之前有一系列的产品,并且不断的完善自己对于住宅乃至减力墙这些东西的装配的研发到一代的产品,应该会把住宅的外墙,反打面砖这些东西直接跟随着装配件的东西实现在装配的过程中完全没有脚手架和住宅外部的施工,现场变得非常干净,施工的过程也是非常漂亮的全过程。
说到精装,精装一直是万科坚持的思路,除了极个别的项目受到临时或者短期内市场波动的影响,***后按照毛坯交付以外,绝大部分的项目交给客户实现的成果都是精装修的成果,如果说到住宅的产业化,说到住宅的精装修,销售,都是可以比较有信心说的。
今天的话题是两个的结合体,精装如何实现产业化,这块我们是在摸索和前进的过程中,所以今天主要是分享和学习的过程。两个部分,一个是干了什么,或者想干什么,对于开发商选择一项工艺会有一些前瞻性,核心理念还是高效和成本的控制,无论是集团还是一线公司,任何一项技术关注的都是高效,在这里我们叫高效干法的工艺,部分应该是综述,大概有二十多项我们想做的事情,第二个是干法地暖,北京万科即将落地的产业化外部结构到内部的装修,的一块产业化住宅产品的落地里面,其实核心关于精装方法干法高效是两个部分,一个是整体卫浴的使用,另外一部分是现在正在做决策和正在做工艺的筛选。
2013年整个万科集团符合我们的原则,符合高效干法施工,干法说白了还是一个提效和质量控制的过程,这个东西多少都会和产业化相关,这是2013年一些新的技术,或者原来处在实验性的技术,现在变成的成熟技术的列表,S系列是我们通常说的产业化住宅里面的结构装配,隔墙板的装配,预制楼板的装配,可以争取到3%产业化奖励的技术。第二部分是I体系,就是住宅里面的这些机电设备,通风,还有跟装修关系更大的部分。
选择I体系里面其中跟精装修相关的事情介绍一下,水管走天花,这是一个代表性的东西,这是一个思路的变化,原来大体量的做精装修交付的时候,之前研究过一部分工作是精装前置,把更多的隐蔽工程做到土建的墙体里面,无论是结构墙,对于后面的产业化来说预制隔墙板,原来我们的思路是把越来越多的东西做成预埋,对于精装来说,无论是壁纸还是涂料,在一些台面上我们会考虑增加一些点位,比如说一些物业的服务,一键报警或者一键服务,包括插座。在设计控制的过程中我们是要把精装前置,在设计行业出施工图的时候,精装的条件已经调整完了,建设设计要根据精装的条件把自己没有毛坯的地方一次精装到位,工地来说,精装的图和建筑的图是一次性提到的,然后才可以生产。
对于我们的产业化住宅来说,精装更前置,因为在构件厂施工的时间在现场挖坑之前两个月就可以生产,构件厂的生产需要精装点位对到建筑那一套,因为所有的东西都是预埋,现在的思维又是相反的,我们用精装的思维包裹隐蔽工程,隐蔽工程不在结构或者二次墙体里面,反而又漏出来了,水管走天花,电线也可以走天花,还有全国各地都在推行的,甚至力度已经到一些销售完的房子,会说服客户做一些增配的,除PM2.5的新风系统,有一些风管也会走天花,越来做的越像工装的感觉,又回到了原来的方式,只不过这种模式下,我们更多的是把精装需要的点位,需要的水电线管的配合更加紧密,让土建和二次结构在精装的繁华融合里面重新的解放出来,通过和精装结合的方式再次把整体的项目的施工,设计的时间进一步的压缩。
水管走天花是很小的事情,但是体现的是一个整体的思路,这些管子不再变成隐蔽工程,可以检修,可以控制,甚至将来如果客户真的要对精装修的房子做一些局部的增配或者修改的话,都可以简单易行的调整,又减少了大量的湿作业的量,这类的思路可能代表着现在通过精装修的方法,更多的把土建的方法做成家具的手法,实现一些功能效果,这种思路的转变。
对于厨房来说,他的自由度,各种材料的成熟度形成不了像卫生间那种在封闭卫生间里面做到非常产业化的程度,我们现在更多的是把橱柜,操作台通过高差,一体设计变成非常整合的东西,把这部分东西变成家具,把另外的东西变得相对整体一点,像刚才说到的瓷砖,要求瓷砖是非常低吸水率的,这个可以在北京台湖万科公元里样板间可以看到,在日本学习了一些技术,有一些表面的陶板,尺寸基本上接近于一块整体墙板的感觉,大尺度的砖或者陶板的使用,提高家务工作者的舒适度和便利程度,另外一方面也是在一个类似于产业化前端的阶段。
通风窗就是入户之前采用的一些方法,也是日本学过来的技术,除了开启扇客户自己控制,旁边还有一个百叶,相对于北京的情况来看,可能换风量更大,静电除尘的装置也已经替换掉了,这个月或者***晚下个月会在金隅缇香的项目展示里面落地,包括以后任何一个北京万科的项目都会有这套PM2.5除尘,换新风,通风的这套装置。基本上商品房都会有用一些换风的装置,用一套节能。

厨房的干法墙体FRP龙骨跟整体卫浴是一个思路,只不过把一套整体的东西拆分开不同的构件,手盆,灶台,油烟机都是按照家具来做,用大尺寸的陶板贴砖,减少了现场施工湿作业。干法地砖主要用在厨房的排水位置公共区域平面布置上稍微增加五分钟的空间,把这部分干挂的工装的厚度和操作面留出,不为了这五公分抠走廊的宽度,将来没有湿作业的操作的方法。对于北方的大多数户型和南方所有户型都会有玄关的空间,这是一个比较小的空间,比较封闭,但是又有很强的功能性,比如说放衣服和鞋的位子,还有入户的灯的开关面板,还有门禁的对讲,这一系列复杂的东西,包括玄关的顶灯,我们都可以把它放在家具里面,去掉了原来非常烦琐的在玄关部分,无论是后期开槽到后期的预留的暗埋的管线去掉,都埋在以家具形式存在的所有的玄关的吊顶。
户内门也是同样的道理,利用家具隔板做了门上面的空间,实现的的前提就是一切需要精装交付,如果这些东西不是精装交付会让客户比较混乱,不知道这个东西将来怎么做,甚至在市场上找不到帮他封堵这些东西的施工队,包工头这些小的装饰公司,厨房的推拉门,以有机的荧光板替换了玻璃,电管分离回到刚才的说法,不再埋墙,都藏在隐蔽的空间里面,包括衣柜、鞋柜。通过隐蔽的电管程度取消墙里面的预留的工程,都拿到明面上,有利于检修和安装。
厨房局部照明,推行结构到精装修的一体,这个如果落实到客户,他关注的就是生活使用的观感和生活体验是否有提升,不但能实现大意上讲的所谓的国家的政策的推进,另外也可以真正的给客户带来好的东西,细小的措施在市场上都可以得到认可。预知沟槽的干法地暖,现在在南方做的比较流行的干法地暖的方式,明年在北京落地的干法地暖的项目也采用了这种手法,预制轻薄的干法地暖,对于在任何的小区里面集中供暖里面都无法体现,以后太轻薄了,管子可能只有六公分的直径,一般集中供暖的水质无法满足要求,但是仍然是未来发展的方向。
干法地暖的优势大家都了解了,比如说湿作业的周期,复杂程度,湿作业之后这层占的厚度,有湿作业以后整体渗漏以及不易维修,客户需要自己调解开关,从打开开关到室内真正能够热起来的时间,这个几乎都是干法地暖的优势和纯湿法作业的特点,这个基础上推干法施工始终都是有利的,干法地暖的地暖管始终比湿作业的地暖管要细,我们一直担心的是采暖的条件和水质的问题。现在干法地暖不考虑刚才说的很密布的水管超薄的模式,传统意义上的干法地暖集中主要的施工方式,集中在万科南方区域也是将来北京这边会落地的是有龙骨的模式,通过龙骨直接固定地板,通过龙骨调节地板的平整度,在龙骨缝隙里面添沟槽板,会铺一些铝膜在埋地膜管,涉及到防水的东西必须要把上下层隔开。
一方面配合了一部分的规范编制的工作,集团里面我们也在大力的推行,这是万科集团做的一个事情,相当于干法地暖的一个全公司的一个培训,当时他们做了一个类似九问九答的体系化的讲座,这里面涵盖了哪些内容,基本上跟地暖相关的,大家都会提到的一些内容,比如说耐老化,优势荷载,承载力是多少,如果有龙骨的话,根据不同的地板的款型需要承载的龙骨的承载力和龙骨的间距,这是干法地暖里面会发生的特殊的情况,包括采购方面也会涉及到哪一些地板更适合干法地暖的施工,以及这套具体的采购的成本以及造价,工期上会省多长时间,造价上会有小幅度的增加。谢谢大家!

北京工业大学艺术设计学院家具设计教研室主任李桦

李桦】:非常感谢有这么一个机会跟大家一起探讨全装修和产业化的话题,大概介绍的内容分成两部分,一部分是我来说,主要是认识和方法的问题,还有项目的落地,一会由宋院长介绍。我的题目是住宅工业化的模块设计原理和方法,一个是标准化,一个是模块化。首先简单浏览一下住宅产业化的模式,主要就是预制装配的模式,我们愿意把它理解成内件和外件的关系,这是外件的装配,定位和装配到位,接下来是外维护的结构,然后是内件的装配,包括内隔墙和建面系统,还有固定类的家具和一些设备。还有一部分是可移动的家具装配,这部分往往由客户自己去做。我们理解就是分散化的加工和集中化的装配两种模式。我们遇到一个核心的问题,内件和内件,外件和外件,内外件之间如何形成一个相互匹配的技术集成体系。我们引申一个话题,就是标准化的体系,首先我们来看标准化,大概牵涉到几个主要的内容,一个是标准化的概念,未在一定范围内获得的次序,对现在的问题会是一个亲在的问题,标准化实际上是一个发展的过程,从古代的标准化到近代的工业标准化,还有就是现代标准化,信息化。
现代标准化的作用就是效益,也有一个原则带来的作用,就是公平和交流按照,标准化的主要的形式,大概分六种,我们通常会简单的来谈标准化,所以我们说住宅产业化的现代化,首先是标准化。在标准化的六个表现形式里面,模块化一般认为里面进的表现形式,模块化既是标准化的表现形式又是标准化的一种设计方法。对于模块化的说法或者说解读,实际上分成很多种,我们国家的学者都有一些解释。
今天我想主要介绍一种解释方法,模块就是一个大系统单元,这些单元虽然在结构上相互独立,但是共同发挥作用,因此系统作为一个整体,必须提供一个架构,从而保证结构的独立性又保证功能一体化。
这里面提出了模块化几个重要的内容,一个是模块相对独立的内容,为什么模块要相对独立,从模块化的体系上来讲它需要分散化的加工,分散化的生产,分散化的技术研究,这样的系统通过选择改善整个系统,提升系统的进步。一体化是保证分散化的加工能够很好的纳入到系统里面。
模块化一般来讲是以分解组合独立单元,模块、模数,层级结构,选择权,显性和隐性的信息,这些关键词构成了模块化整个的方法论。我们的目标是将现代工业化模块化的方法应用在住宅产业化里面。我们面临两个任务,一个是建立住宅的模块化体系,第二个是给这个体系注入规则。
首先我们看一下如何建立这个模块化的系统,我们分成了两个方面,一个方面是水平分解,另外一个是纵向分解,水平分解我们把一个住宅的单元进行分解,首先分解成单位功能的区域,然后继续分解,就会出现二级的模块,所谓单一功能,然后我们再进行三次分解,是把部品从空间功能剥离出来,形成一个部品层级。
这是我们对水平分解之后的一个部品的分类,比如说水暖,厨房卫生间的部品,固定类的家具等等,这样我们就可以把整个的www.xiehu.top居室的部品划分成几大类,目前来讲是划分九大类,墙体、门窗和卫生间,家具、设备,整个要形成体系的话,我们要对它进行编码,为以后联网做基础。
水平分解以后,这些部品的模块从空间当中剥离出来,我们要对这些模块进行纵向的分解。我们把单位功能空间的模块,比如说卫生间,厨房,起居室等等这些模块叫做一级模块,这些模块的继续分解会形成二级模块,就是单一功能模块,把部品剥离出来以后,形成部品的模块族群,我们称之为三级模块,这一层级的模块很重要,整个居室的环境组成靠部品组成。这张图的信息量比较大,主要是两个问题,一个是说我们模块化的分解实际上就是任务的划分,也是知识结构的划分,比如说一个居室是由建筑师,产品设计师和相应的工程师共同工作的结果,知识领域不一样,我们在模块化的分解当中体现出来,再一个体现了模块化里面非常重要的技术,所谓的显性信息和隐性设计,不同的设计师对板块的把握不一样,比如说这个图里面的红色部分是建筑师必须要了解的,基本的尺寸,出口的位置。绿色部分是产品设计师更关注的,蓝色部分是工程师解决的。这是模块化的一个产品,实际上和我们以前所说的产业链有相同的地方。但是也有不同的地方,主要是结构模块化促成的产业形态。
这是模块化的组合,它的特点什么,入口往往是标准化的,出口是多样的。这个是我们对部品的模块化概念做了一个比对,我们国家对部品的解释,是按照一定的条件和配套基础有两个以上的住宅在现场涂装构成了一个工程单元,比对以后可以发现,这个部品本身的术语,所有的板块化的条件都是可以的,但是有一项是缺向的,模块应该是标准模块,模块化的设计形态就成立了。
简单的总结一下,我们通过一个水平分解和竖向的分级,把居室的模块化的体系建立起来,下面我们的工作主要是对部品进行标准化,也就是设计规则里面很重要的一项。
部品的标准化,有两个核心的内容,一个是接口技术,一个是几何技术,接口技术刚才几位介绍了很多的体系。今天我主要介绍的是几何尺寸的问题,就是模数,模数实际说是设计尺寸里面很重要的内容,我们可以先从设计尺寸开始入手,一个居室的设计尺寸大概分成四个相关的因素,一个是功能尺寸,实际上就是人体工程,第二个是生产尺寸,就是符合一般材料的尺寸,有利于提高材料的利用,简化供应程序,方便运输。第三个是比例尺寸,就是我们通常所说的好看。***后一项是关联尺寸,就是我们所说的模数,所以我们说一个设计,我不知道在座的有没有设计师,一个设计图纸拿出来的话,去量一下,都是符合设计尺寸的要求的。
我们先说人体工程的尺寸,居室环境的建设是为人服务的,人要在这里生活,产业化只是生产方式,我们说一下在人体方面做了一些研究,主要针对一些紧凑的户型或者小户型的人体活动的研究。我们在研究过程中形成一些活动的模板,这是平面的模板,我们针对一些具体的典型的活动,形成这样一个模块,然后把这些模板块化,我们看变成了块化的模板跟实际活动之间的一些关系,今天主要的简单介绍一下。模数尺寸或者说设计尺寸中间另外一个重要的因素,就是尺寸设计。我们给北京市公租房设计的橱柜,这里面主要体现的是门的下料图,我们怎么能够把一个1.2米×2.4米的板材www.zjtxwb.com在利用过程中达到百分之百。第二个就是怎么样削减工艺的程序、流程。关于尺寸设计的第三个问题,就是关于比例的问题,这是古希腊对于尺寸的美的研究,一直到下面这两个图,这是一脉相承的,两千多年来,牺牲提炼的黄金分割比例。
这是工业时代的模数体系,更多的体现跟生产相结合的一个所谓的技术性的比例,这边的图还是黄金分割的比例,还有一种比例就是后面这部分,主要是各种根号的矩形。目前建筑模数的要求,这是一个国际标准,或者是大多数国家的标准,以100作为基本的模数,300作为扩大模数,空间尺寸按照300进行。然后有一组分模数,这个是从100的基本模数分解出来的,就是刚才说的等比数。
我们所一下现代建筑模数可能碰到的问题,为什么会说这个问题,我们要搞一体化,一定是建筑空间和里面的填充体有一致的尺寸关系,在建筑控制室内部品的模数的时候,往往想用分模数控制室内部品的系列,但是有一个问题,一个是分模数,从我们的标准化体系里面来讲,是拥有幅度的,比如说一公分的尺寸只允许你用到20公分等等等等,再有一个,分模数的用法,所谓的十、二十和五十的数字,是用于缝隙构造结点或者构配件的尺寸。第五项***重要,分模数不应用于确定模数化,建筑定300的模数的时候可以实现网格化设计,整个的部品系列非常的繁杂,但是没有一个很好的尺寸规则来限制它。
综合来看,有几个问题,分模数的***小尺寸只有一公分,没有办法满足部品的使用,比如说你设计一个门的把手,但是你要作为一公分作为模数的话,怎么设计。第四个也是关于设计网格的使用。为此,我们大概经过两年的时间,跟宋院长的团队一起研究了,我们认为应该建立二级模数体系,用二级模数体系和空间模数体系对应,形成一套相互匹配的尺寸关系,这里面有一个问题,主要是基本的理论的启发,工业设计标准体系中对这个模数的解释。我们想补充一套部品的模数系统。我们也经过反复的比对,研究,我们认为以30为进级单位二级模数系统的尺寸是比较合理的,,空间模数用300,部品模数用30,具有实际的分解和叠加的关系。再一个,刚才已经说了,我们是把空间模块分成两个不同的层级,空间和部品分属于两个不同的层级,这两个层级实际上是牵涉到两个不同的职业,一个是建筑师的职业,一个是产品设计师的职业,这两个设计的领域,他们可以形成一个一致性的思考,这个思考除了几何方面大家都用一个方块的网格,算术层面非常好算,就是多一个零,少一个零的问题,非常的简洁。再有用这套模数,用30可以形成一个部品的模数网格化的设计,第五个问题是居住和整体之间有一个自相自竞,自我复制的能力。
两套模数的比对,分模数的体系是一样的,这两套模数形成一个非常清晰的十进制的关系,满足户型设计的需要。建筑师在室内的部品集中布置区域应该填充300×300的建筑模数的标准,但是一定是净尺寸进行空间的设计,这样的话,便于在部品集中布置区,或者您认为需要深化设计的区域便于二级模数系统的填入,然后产品设计师可以依据二级的模数体系进行深化设计,这个图里面表现的主要是橱柜的设计,包括洗菜盆的设计,下面是拉手的设计,30×30不能满足设计的要求,他的模数系统是支持无穷细分的,但是每个分级不是说没有量化的标准,每一次以十级的方式可以一直做到非常细致的产品设计。产品系列化以后可以进行标准的模数化的处理,选择***恰当的设计或者客户满意的设计进行设计输出。作为新型的工业化住宅体系,它的标准化体系不光是规格的问题,还包括其他的类别,刚才都已经讲过了,比如说产品性能认证,部品的安装规划和操作规程,质量验收标准。这里面***关键的是要形成名称的认证,以后调整过程中有可能添加。面对不是标准化建设起来的住房,怎么利用模块化的标准解决装修的问题,这些问题就不多说了,谢谢大家!

清华同衡规划设计研究院建筑分院宋兵

宋兵】:我跟李老师是一个研发团队,前年给北京市保障房投资中心搞了一个课题,刚才讲的是课题方面的理论体系,我们做了三年,有一些经验和教训跟大家分享一下,我主要讲实践这块,研发成果跟设计实践必须不断的互相印证,互为补充,才可以真正的落地,人家说你的体系搞的这么牛,到底能不能真正盖出来这个东西,我讲几个案例,北京公租房体验样板间,还有温泉CO3试点项目,还有香山的项目研究方案,还有住博会明日之家的项目。
公租房体验馆是前年搭建的,里面有五个户型,分别是30、40、50、60的平米数,刚才李老师介绍的30的模数体系在30的样板间里面进行了利用,去年搭建完了,现在已经接待了国内外的参观4000人次,包括丹麦、日本、韩国、俄罗斯,全国也有很多人参观,影响比较大。
设计特点,李老师说了,根据模块的划分进行了一个分解,向我们所有的隔墙吊顶,地板都是用30的模数做,如果采用现代传统的瓷砖贴的话,我们可以做到现场一刀都不切,这是五个户型,个A户型,是针对城市里面的单身,小两口也可以,是一个30平米的房间,我这里说的是建筑,这里面包括卫生间,半开敞的厨房,起居室,这是混合的,隔墙符合的钢板技术,卫生间使用的是科逸的,当时我们讨论公租房是否用科逸的整体卫浴的时候意见分歧比较大,后来我们只是墙面用的,因为公租房的使用人群的特殊性,因为他产权是政府的,是租给这些人住,他们可能不会太爱惜,日本的一般进家门都要拖鞋,在日本应用的时间比较长,在北京差别比较大,使用长了地面会出问题,地面我们还是沿用老的瓷砖的体系,这个是B户型,稍微大一些,40平米,厨房是封闭的,这是一个稍微大一点的起居室,适合两口人或者老年人居住,我们当时在门口做的地板或者室外的部分做平了,便于轮椅推进。这是D户型,全部是300×300的,橱柜也是用30的模数做的,在这件屋子里面的特点,你上下左右随便看,所有的线是对其的,在一般的装修当中很难做到,原因就在于我们用了李老师这套,30的模数体系才做到这一点,另外我想补充一下,针对北京公租房的使用特点,因为等于是政府投资,出租,运营维护,所以我们所有的橱柜基本上是在300×600的体系里面走,它的橱柜,门板的规格很少,就两三米,便于物业更换,而且上下橱柜门是一样的,有一些抽屉都是一样的。
我们体会,工业化***关键的问题是要把规格变傻一些,刚才张总说了,把科逸的模具超过了日本前几名的整体的卫浴,去年做了一个项目。这是E户型,两室一厅,这里面我们还做了一些固定的厨房,前年我们做了调研,国内的住宅标准里面对于储藏空间没有限制,公租房就比较严重了,我们前面调研了几千户公租房,发现很多人因为没有考虑储藏空间,很多人到的情况下,白天把衣服堆在床上,晚上弄到地上,现在的储藏空间是非常的缺乏,我们是计划像以后这种顶上的空间都要利用,因为这是一个研究的初级阶段,也是一个初级产品。
温泉C03,是温泉镇,也是我们接手的个公租房的项目,里面有三万多平米,比较适合搞工业化,我们就从设计开始,来做这件事,刚才的万科的夏天说的问题,按照目前的产业化方式,如果做设计的话,是所有的设计师齐头并进,所以我们当时做设计的时候采用了这个原则,规划定了大的布局以后,室内设计师先把户型做出来,然后来回的碰,你让几公分,我让两毫米。第三个是太阳能板和空调架外挂,PC板加工的时候都考虑预埋件的问题,PC板出厂之前必须做好,PC板和室内部品生产厂介入,现在对于设计院的要求就比以前高了,实际上你要真正的做到工业化,图纸的概念和过去的建筑施工图的概念是不一样的,遇到结构不合理的情况,我们要跟各专业的设计师及时沟通,修改方案,第五步是室内设计是和工程师共同研究方案,这也是建筑设计行业制约空间发展的关键的环节,我们的设计师往往不考虑三维的事情,图纸往往看到已经绕在一起了,但是打开发现还有很多的空间,所以我们在李老师的带领下,把管井塞的满满的,尽量不在室内走大量的管线,第六,减少外窗的规格,研究安装节点,使外窗成为集中度很高的产品,一般来说外窗基本上和户内的门和橱柜安装是一样的,1000个窗户800个尺寸,因为现场的精度不够,在产业化的前提下,比如说PC板,出厂之前可以控制在毫米的精度,我们就可以把误差消灭了,这里面还有一个关键的,外窗的规模不要多,多了以后又出问题了,***开始我们的方案是这样的,通过室内户型的调整以后,再把室外的外围调整,外墙就节省了30%,大家都是业内人士,这30%多少钱,总共省了41%。
第二个是简化结构构件的形状,原来我们的结构工程师设计的受力减力墙又改变了,刚才说了把受力的墙挪到这里,这个部分变成了柔性模块,我们可以通过中间的部分调整两边的尺寸,室内装饰一定要留住空间,现在我们要求画室内的图的时候是要出公差的,谁让谁不让,十几年前我跟李老师做一个项目,给软件公司做家具的部件,因为没有算办公桌,背板的厚度,一共12排,到***后十排的时候,线上来找不到板子了,误差已经70公分了,工业化的时候必须要树立这个思想。
现在有的时候建筑的效果图很好看,但是盖出来的不好看,怎么把窗户的外观比设计的漂亮,原来我们讲外窗只是一个窗户,现在我们要求厂家集成,你把窗户的功能,遮阳的功能,挡水的功能还有窗套结合在一起,变成一个部品,我们的房子是东西向的房子,必须要做遮阳,挡水板是一个金属的,现在北方的PC板是一个夹芯板,中间是有保温层的,因为保温层到外叶板只有六公分,意味着要做平了,非常难看,如果窗户往里退,越往里效果越好,这个冷桥怎么解决,就要按照这些窗套解决,这是其他的外遮阳的方式。这是室内和结构之间的配合的问题,这块我们跟结构工程师商量,能不能再让我们五公分,你这里涨了五公分也是钱,***后平衡下来觉得切这一刀更贵,这样更好,就改成了尺寸就是300,以后传统的贴瓷砖的时候就可以一刀都不切,因为有一个模数的控制,我们可以把这一排四户变成三户,他是可以替换的,原来的面宽是5700和6000两种,和基本的户型形成四倍或者三倍的关系,便于设计师在调整的时候比较灵活,这是老年户型的一个优化方案,这是刚才讲的SI体系,从开发商的角度来讲,如果一层楼增加45公分,门框上面的储藏空间无法利用,多10公分,每一户可以增加两个立方的储藏空间。
经过两年多的斗争,慢慢的形成,慢慢的磨合到现在的方式,所以可以预想到整个行业观念的转变,也是很难的。第二个问题,目前的PC生产标准化很低,所以我们觉得解决方案,一个是稳定户型规格,不要让户型太多,你要想走工业化就不要太多,第二个用模块化的方式做设计,第三,以后我们建议户型只说净面,不要说建筑面积,一说建筑面积就意味着在不同的情况下所有的户型都是一个变数,这个情况下我们无法形成工业化的生产。
香山的项目,我是从规划、策划一直到施工图,一共建筑面积40万平米,住宅部分25万,户型是45、50、60、70、90、130、160平米,虽然棚户区改造,但是规格非常高,我们计划PC板做这个,因为是新农村,又是城镇化,又是新农村改造,但是村民强烈的抵抗,后来我们找清华大学建筑设计院,取消了一层模块,速度也快,也算是工业化的东西,采用他们的结构体系,目前这个项目已经拆迁了一部分,计划七月份开工,是大四合院,低层高密度的集合式住宅。
全产业链搭建的关键要素:,改变碎片化的管理模式,树立工业化思想,进行全行业整合,第二,建立行业标准,目前的标准也是碎片华的,没有成体系的标准。第三,树立成品住宅的概念,精装修一次到位。第四,税制改革,避免多重计税;第五,改变付款方式,工业化建造方式中啊产生的成本占60%到70%,安装成本占15%,管理费和税费占15-20%。第六,全行业培训,管理部门:比如质检,监理:驻场监理,设计:一条龙服务的理念,方案直至零件拆分。还有生产和安装。
九月份计划搞一个明日之家展台,计划做三个户型,展台展的东西不是具体产品,具体户型的概念,而是产业链的概念,现在的团队从项目管理、策划,生产、安装,整个流程是什么样的,现在我们通过具体的项目实践,希望通过这个展台把这个理念向大家展示。这个户型虽然是保障房的,但是其实户型都很小,通过保障性住房的产业化研究,为建筑工业化产业链的搭建打下基础。

论坛嘉宾

嘉宾:清华同衡规划设计研究院建筑分院副院长宋兵老师、龙湖地产精装中心主任王磊,中化方兴副总建筑师石燕学先生,合众人寿不动产投资事业部戎戍先生、还有润峰集团倪峰先生。

【主持人】我们的沙龙主题是建筑全装修的具体项目中的应用情况,我给大家加了一个题目,我平时自己参加的工作大部分是房地产市场,包括销售跟需求方和老百姓打交道的工作比较多,我也带着工作当中的一点私心,给各位老总和老师加了一个题目,不同的项目在验收过程中怎么让老百姓更快的接受全装修的项目选择或者让他验房尽快的完成这个工作?
【王磊】:我不是做招标采购的,我是北京龙湖营销中心的,刚才主持人的题目确实有一点大,我们的精装项目做的过程中,怎么样让小业主接受,结合我们项目的实际操作谈一下经验。另外你的产品让大家接受,首先还是要从质量管控上有一些必要的检查,我想对这些东西的检查是一个重点,***后铺地板,贴壁纸,我们龙湖是有一个开放式的动作的,产品次展示面向小业主的时候还有很多的细节没有做好,这一切的管理动作本身是对产品质量管控的体系有一个控制。
第二方面,精装的住宅产品不同于毛坯,他的卖点和营销过程中,对社会推广这个产品的过程中,你的思路是什么样的,我想在交房之前,可能要作为地产商把这些东西进行一些重新的梳理。因为你如果什么都不向业主介绍,对他引导,他对这个东西的认识就很陌生,相当于给他一个中间让他直接的挑问题,选择问题,来我这里看到的所有的问题都是带着一个一个置疑的,我们可以从产品设计,研发的过程中所关注的这些东西进行一个系统性的梳理,形成的动作就是把我们的产品使用说明书加以完善,把我们客服保障的动作,产品的保修都有哪些跟进的服务,交付产品的使用年限,后期的客服保障在交付的时候对业主有一个梳理,我们选用的厂家也要提供对自己产品的使用说明,我的橱柜怎么承重,我的台面是什么样的维护标准,基本上作为业主多长时间做必要的清洗,过热的炊具不能放在台面上,这些东西可能要在交房的资料里面有所体现,这也是精装房区别于毛坯房的一部分动作。这些做下来,会给他对精装产品交付使用过程中遇到的问题提前考虑的。有一系列的动作会对我们的交房有一些的保障作用。
【宋兵】:保障房投资中心前年成立,北京市保障房归这个中心管理,我在这个中心是专家组,所以我对这个情况有一些了解,前几年收购了一些公租房,配建了一些公租房,要求公租房不能让租户进来再装修,这里面对设计标准要求更高,前期验收的一些房子档次做的太低,目前我们仍然还是停留在收购项目装修当中,从开发商手中收购,收购完了以后拿来自己装,现在我们不敢说这套体系怎么样,也是需要实践的总结,但是从公租房的角度来讲。

【主持人】我们配到什么程度了?包括家具、家电都有吗?
【宋兵】:刚才说的不能移动的厨房,位置也不错,也不是所有的项目,有一些户型前期太差了,配不进去了,只是配到你不能拿走的,另外如果你自己不想买家电,是可以租的,海尔他们会跟我们有协议,租金很便宜,自己买也不贵。
【倪峰】:我们集团保障房这块我作为负责人,实际上压力很大,一是从现在的考虑发展看,建安成本如何控制,包括其他业态的转化,材料设备资源的整合,包括如何和业主形成资源共享,包括样板的先行,这也考虑到我们如何从前期从成本、物料有一个大的框架,如何执行,如何帮助消费者进行整合,刚才领导们都提高,让老百姓成为专家确实有难度,老百姓认为自己所谓的专家只是概念性的专家,如何提供资源上的帮助老百姓整合,这是一个关键,这需要一个系统支撑,体现企业在这块对资源整合让消费者认可。作为酒店业态,对于未来消费者,更宽泛,甚至海纳百川,要针对全球,特别是我们这次做的厦门的酒店,又要保障商务,又要看区域特点,酒店品牌,辐射力度,包括未来的设计风格和导向,都会有考虑,所以这个维度非常多,无法用一个模数或者公式,一种方法解决一个我们所需要的问题,这个课题确实值得大家研究,也确实是很深的课题,我也一直在这条路上走,也希望走好,谢谢大家!
【石燕学】:方兴地产是中化集团下属的房地产公司,进入到地产公司比较晚,虽然之前拥有上海金茂大厦北京高端的物业,但是实际说开发的住宅项目是09年广渠路的项目,虽然入市比较晚,大家起点比较高,个项目就全部是精装的,不但是精装的,而且还有毛系管网加新风的这套科技系统,起点高还体现在把绿色写在公司整个战略里面,广渠项目还是比较能体现公司发展战略的,一个是绿色,一个是科技系统,这两点决定了个项目,必须要做全精装的,因为毛细管网在顶层和墙上要贴大量的毛细管,如果不做精装,业主自己装修的话,会带来很大的隐患,可能就把这个管子凿漏了。北京所有的方兴的项目全部是精装的,外地的项目,比如说青岛、苏州,还有上海,丽江,高端的住宅别墅项目,大量的都是精装的项目,而且府系的产品全部匹配毛细管网,也决定了必须要做精装。
上午听了各位领导的发言很有感触,首先对叶处长所说的现代的产业化看法我们很赞同,今年方兴也开始进行住宅产业化的研究了,首先就是PC系统和精装,在北京和上海要实际的应用了,精装系统,我们跟宋院这边也进行了沟通,公司定了一个大的方向,今年也要开展起来,虽然我们进入房地产比较晚,但是我们的起点还是比较高的,而且我们比较有信心在各位同行和部品的集成商的协作下,我们想尽早的应用PC和精装的工业化的体系里面。刚才说的验收,龙湖的同行已经说的比较细了,我补充一点,在不同的地区,还有不同的客户群里面,关注点还是有一些差别的,比如说北京、上海,对精装的接受度比较高,可能更关心的是部品的一些环保的性能,交楼的时候可以在这方面加一些重点的引导,让他多关注这些东西,也会对精装的交楼有比较大的帮助。
【戎戍】:合众人寿作为金融保险企业参加这个会议是我们公司战略投资的转移,现在我们主要投资养老不动产,全部的不动产都是自持,精装,比较类似于北京的公租房,各地的老人来了以后采取租赁的方式,目前看已经投入运营了,再施的有南宁,沈阳,合肥,拿地的城市有济南、郑州、哈尔滨和北京。养老产业目前作为国家也有一定的扶持的政策,作为我们企业也看重了中国庞大的老年人的团体投资不动产产业,这个产业主要是投资这块采取了租赁方式,基本上所有的房屋都属于精装修,实行酒店式的入住,老年人来了就可以拎包入住,在项目实施过程中,针对一体化和精装,我们的嘎受就是所有的设计,包括一些适老化的设计,包括室内的精装设计,我们室内现在推行的就是一体化,无论你到哪一个地区的合众养老社区,外延的规划各地政府有不同的要求,但是我们的会所,我们的室内装饰,包括CCIC需要协助老年服务的社区,还有活跃的社区,所有的都是一个风格。作为招采部门,主要有利于降低成本。关于精装交房这块,给我们的感受是项目的实施过程中,主要是质量,因为我们跟其他的商品房有较大的区别,房屋卖出去了有一个保修期OK了,但是我们的房屋是自己持有的,今后的运营公司也同样是我们的企业,如果质量上把控不住的话,今后各种投诉,还有维修工程都是很麻烦的。从而导致企业的运营费用增加。
老年人进入老龄化生活以后,有一些跟现实的精装有一定的区别,没准年轻人能适用的精装,他们不太喜欢,还是需要一些门宽的设计,浴室的扶手和适老化的设计,这个我们和建筑设计院合作,提出了一些专门针对我们社区的是适老化的设计,包括一些部品。

【主持人】今天一上午听下来,从大家需要什么东西到我们能够提供给大家什么东西,更多的站在消费者的角度思考,很人性化的考虑到需求方,这也是我们下一步包括房地产建设、设计,部品企业共同努力的一个方向。今天上午的会议就到这里,谢谢!

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